Niniejszy poradnik ma na celu przedstawienie zasad przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu lokali mieszkalnych w ramach inwestycji realizowanych przez Sądeckie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w Nowym Sączu, z wykorzystaniem finansowego wsparcia przedsięwzięć mieszkaniowych oraz pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.
1. Podstawy Prawne
Zasady rekrutacji opierają się na przepisach:
• Uchwały nr XX/222/2025 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 24 czerwca 2025 roku w sprawie zasad przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu, w tym określenia warunków oraz kryteriów pierwszeństwa dla lokali mieszkalnych w ramach inwestycji realizowanych przez Sądeckie Towarzystwo Budownictwa Społecznego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Nowym Sączu
• Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (zwanej dalej "ustawą o pomocy państwa"). Ustawa ta nałożyła na rady gmin obowiązek uchwalania zasad naboru wniosków, w tym kryteriów pierwszeństwa, zasad oceny punktowej oraz maksymalnej wysokości dochodu gospodarstwa domowego lub obowiązkowej kaucji.
• Ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (zwanej dalej "ustawą o finansowym wsparciu").
Zawarcie umowy najmu w ramach tych regulacji jest związane z rządowym programem bezzwrotnego finansowego wsparcia osób fizycznych w ponoszeniu wydatków z tytułu najmu mieszkania, co ma umożliwić przyszłym najemcom znaczne obniżenie opłat za mieszkanie przez okres do 15 lat
2. Warunki Uczestnictwa w Naborze
Najemcami lokali mieszkalnych w ramach naboru mogą zostać osoby, które spełniają łącznie poniższe warunki:
• Brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego:
◦ W przypadku przedsięwzięć realizowanych z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego w ramach planu rozwojowego: Osoba ubiegająca się o najem ani żadna inna osoba wchodząca w skład jej gospodarstwa domowego nie może być właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, ani posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), ani być właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeśli jej udział obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.
• Wymogi dochodowe gospodarstwa domowego:
◦ Dla lokali mieszkalnych utworzonych w ramach przedsięwzięcia realizowanego z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego w ramach planu rozwojowego (tylko gdy o najem ubiega się więcej niż jedna osoba fizyczna): Obowiązuje określony w uchwale maksymalny próg średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy najmu.
• Inne warunki (w kontekście dopłat z ustawy o pomocy państwa):
◦ Najemca musi być osobą fizyczną posiadającą obywatelstwo polskie lub spełniającą określone warunki jako cudzoziemiec.
◦ W okresie uzyskiwania dopłat najemca nie może podnajmować mieszkania lub jego części.
◦ W przypadku posiadania innego prawa do lokalu mieszkalnego (np. wchodzącego w skład zasobu gminy z dopłatami), warunkiem udzielenia dopłat jest zobowiązanie się do rozwiązania umowy najmu lub zrzeczenia się prawa do lokalu i jego opróżnienia
3. Procedura Naboru Wniosków
1. Ogłoszenie Naboru: Informacje o naborze, w tym termin składania wniosków i wzór formularza, są podawane do publicznej wiadomości poprzez opublikowanie w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej Urzędu Miasta Nowego Sącza.
2. Składanie Wniosków: Osoby ubiegające się o najem wypełniają formularz wniosku i składają go zgodnie z treścią ogłoszenia. Każdy wniosek otrzymuje indywidualny numer. Najemca może złożyć wniosek wyłącznie na jeden typ mieszkania i nie może być ujęty we wniosku innej osoby. W przypadku wielu wniosków z tą samą osobą, rozpatrywany jest ten złożony jako pierwszy.
3. Wymagane Dokumenty i Oświadczenia: W ciągu 14 dni od złożenia wniosku, najemca jest zobowiązany dostarczyć dokumenty i oświadczenia umożliwiające weryfikację wniosku i potwierdzenie oceny punktowej. Do tych dokumentów należą m.in. zaświadczenia o wkładzie oszczędnościowym, odpisy aktów urodzenia dzieci (jeśli urodzone poza miastem), oświadczenia o braku posiadania innego lokalu, o zmianie miejsca zamieszkania dla celów pracy/nauki, orzeczenia o niepełnosprawności, zobowiązanie do rozwiązania umowy najmu z zasobu gminnego, potwierdzenie statusu absolwenta uczelni, czy też umowa partycypacji w kosztach budowy.
4. Weryfikacja Wniosków: Obowiązek wykazania spełniania warunków i okoliczności do oceny punktowej spoczywa na najemcy. Wnioski złożone po terminie, nieuzupełnione lub zawierające nieprawdziwe dane nie podlegają rozpatrzeniu. W przypadku nieprawidłowości, wyznacza się 7-dniowy termin na uzupełnienie braków. Najemca jest zobowiązany do bieżącego informowania o wszelkich zmianach mających wpływ na rozpatrzenie wniosku.
5. Sporządzenie List i Zatwierdzenie: Po rozpatrzeniu wniosków i potwierdzeniu oceny punktowej, tworzona jest lista najemców uszeregowana według liczby uzyskanych punktów, od największej do najmniejszej. W przypadku większej liczby kandydatów niż dostępnych lokali, sporządzana jest lista rezerwowa. Listy te są zatwierdzane przez Prezydenta Miasta Nowego Sącza.
6. Informowanie Wnioskodawców: Prezydent pisemnie informuje osoby ubiegające się o najem o ich ocenie punktowej oraz o zakwalifikowaniu bądź niezakwalifikowaniu na listę najemców lub listę rezerwową.
7. Postępowanie w przypadku rezygnacji lub wolnych lokali: W przypadku rezygnacji osoby z listy najemców, na jej miejsce wchodzi kolejna osoba z listy rezerwowej z najwyższą oceną. Jeżeli pozostaną wolne lokale, może zostać przeprowadzony dodatkowy nabór wśród osób z listy rezerwowej (z możliwością zmiany kategorii mieszkania) lub całkowicie nowy nabór.
8. Zawieranie Umów Najmu: Inwestor (STBS) zawiera umowy najmu z najemcami z listy, po zawarciu przez gminę umowy z BGK w sprawie stosowania dopłat.
4. Zasady Finansowania i Opłat
• Kaucja: Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę obowiązkowej kaucji zabezpieczającej. Jej wysokość nie może być większa niż 12-krotność miesięcznego czynszu i nie mniejsza niż 10-krotność miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu.
• Czynsz: Stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach STBS są ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów pokrywała koszty eksploatacji, remontów budynków oraz spłatę zobowiązań STBS związanych z budową. Czynsz ten w skali roku nie może przekraczać określonego procentu wartości odtworzeniowej lokalu. Pewne koszty, takie jak instalacja odnawialnych źródeł energii, termomodernizacja, zapewnienie dostępności dla osób z niepełnosprawnościami czy rewitalizacja, oraz związane z nimi koszty kredytu, nie wlicza się do czynszu, ale są ponoszone przez najemcę w formie dodatkowych opłat, nieprzekraczających 1% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie. Oferty STBS są znacznie korzystniejsze cenowo niż na wolnym rynku.
• Dopłaty do czynszu ("Mieszkanie na Start"): Dopłaty przysługują najemcom będącym stroną umowy najmu lub podnajmu mieszkania. Są one wypłacane przez BGK ze środków Funduszu Dopłat na wniosek gminy. Gmina przekazuje dopłaty na rachunek inwestora w imieniu najemców. Dopłaty mogą być stosowane przez okres nie dłuższy niż 20 lat od zakończenia inwestycji mieszkaniowej
5. Konsekwencje Naruszeń
• Fałszywe oświadczenia: W przypadku stwierdzenia, że dopłaty przyznano na podstawie fałszywych oświadczeń lub dokumentów, lub w innych przypadkach świadomego wprowadzenia w błąd, najemca jest zobowiązany do zwrotu nienależnie pobranych kwot wraz z odsetkami ustawowymi. Nienależnie pobrane kwoty stanowią przychód Funduszu Dopłat i podlegają przymusowemu ściągnięciu.
• Utrata prawa do dopłat: Prawo do dopłat może zostać utracone, jeśli najemca lub inna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego uzyska prawo własności lub inne prawo do korzystania z budynku lub lokalu mieszkalnego, naruszając tym samym warunki uzyskania dopłat. W takim przypadku, oprócz pozbawienia prawa do dopłat, może zostać nałożony obowiązek niezwłocznego zwrotu równowartości dopłat wraz z odsetkami.
• Niezłożenie oświadczeń: Niezłożenie wymaganych corocznych oświadczeń o liczbie osób w gospodarstwie domowym i wysokości dochodów może skutkować wstrzymaniem wypłaty dopłat